Ny 1. sal: pris og muligheder

Priser på ny 1. sal

Kan huset bære en 1. sal?

Det første spørgsmål er, om fundament og bærende vægge kan bære den ekstra vægt. Huse bygget i én etage er dimensioneret til et tag – ikke til en ekstra etage med møbler og mennesker. En ingeniør skal vurdere konstruktionen, og i nogle tilfælde kræves forstærkning af fundament eller vægge. Lette træ- eller stålkonstruktioner på 1. salen mindsker belastningen.

Regler og byggetilladelse

En ny 1. sal kræver altid byggetilladelse. Husets samlede højde må normalt ikke overstige 8,5 meter, og skråhøjdegrænsen mod skel skal overholdes. Bebyggelsesprocenten beregnes af det samlede etageareal, så 1. salen tæller fuldt med. Lokalplaner kan helt forbyde 1. sal i visse boligområder, så tjek planerne tidligt.

1. sal eller tilbygning?

Skal I flytte ud?

Ved en ny 1. sal skal det eksisterende tag fjernes, og huset står delvist åbent. Selvom entreprenøren afdækker, vælger mange familier at flytte ud i 1–3 måneder. Medregn udgifter til midlertidig bolig og opmagasinering i budgettet, og planlæg byggeriet i sommerhalvåret for at mindske risikoen for vandskader.

Trappen er en del af planen

En ny trappe fylder typisk 3–5 m² i stueplan og skal placeres, så den fungerer både nedenunder og ovenpå. Det er ofte her, planløsningen afgøres.

Det påvirker prisen på tilbygning

Størrelse

Små tilbygninger har høj m²-pris, fordi fundament og tilslutning koster det samme.

Installationer

Køkken og bad kræver VVS og el og løfter prisen markant.

Sammenbygning

Ændringer i eksisterende tag og bærende vægge kræver statiske beregninger.

Materialer og facade

Matchende mursten eller specielle vinduer koster ekstra.

Regionale prisforskelle

Priserne varierer med lønniveau og efterspørgsel. Tabellen viser typiske priser for en almindelig opgave i hver region.

Sådan sparer du penge

• Overvej om en ombygning af eksisterende areal kan løse pladsbehovet billigere.
• Indhent tilbud både i hoved- og totalentreprise.
• Indhent mindst 3 tilbud på præcis samme beskrivelse – prisforskelle på 20–40 % er ikke usædvanlige.
• Vær fleksibel med startdatoen. Håndværkere giver ofte bedre priser i perioder med mindre travlhed.
• Saml flere opgaver i ét projekt, så opstart, kørsel og eventuelt stillads kun betales én gang.

Sammenlign tilbud

Brug tjeklisten, når du sammenligner tilbud – og læs vores guide til at indhente 3 tilbud.

Sådan forløber projektet trin for trin

1. Afklar behov og budgetBeskriv, hvad der skal laves, og sæt et realistisk budget med udgangspunkt i priserne ovenfor. Læg 10–15 % oveni til uforudsete udgifter, især ved ældre bygninger.
2. Tjek regler og tilladelserUndersøg, om opgaven kræver byggetilladelse, anmeldelse eller autoriseret håndværker. Se lokalplanen for din adresse på kommunens hjemmeside.
3. Indhent 3 tilbudSend den samme beskrivelse til flere firmaer, så tilbuddene kan sammenlignes. Via en tilbudsportal kan du få op til 3 tilbud på tilbygning uden at ringe rundt.
4. Sammenlign og vælgSe på pris, forbehold, tidsplan, garanti og anmeldelser. Den laveste pris er ikke altid den bedste løsning, hvis vigtige poster mangler.
5. Skriv en skriftlig aftaleBrug AB-Forbruger som aftalegrundlag, og få pris, tidsplan, betalingsplan og materialer skrevet ind. Aftal, hvordan ekstraarbejde håndteres.
6. Udførelse og afleveringSelve arbejdet tager typisk 2–5 måneder. Gennemgå resultatet sammen med håndværkeren ved afleveringen, og notér eventuelle mangler skriftligt, før du betaler sidste rate.

Budget og finansiering af tilbygning

For en opgave på 25 m² bør du regne med et budget omkring 638.000 kr. inkl. moms. Læg en buffer på 10–15 % oveni til uforudsete forhold – det svarer her til 64.000–96.000 kr. Arbejdsløn udgør typisk omkring 45 % af prisen, svarende til cirka 287.000 kr., mens materialer, maskiner og øvrige omkostninger står for cirka 351.000 kr.

Mindre opgaver betales oftest af opsparingen. Ved større projekter er lån i friværdien via realkredit eller et boliglån i banken typisk billigere end forbrugslån, og nogle banker tilbyder særlige energilån til grønne forbedringer. Husk, at et eventuelt fradrag først kommer tilbage via skatten – enten løbende via forskudsopgørelsen eller på årsopgørelsen – så det skal ikke regnes med i likviditeten på betalingstidspunktet.

Typiske fejl du skal undgå

• At undervurdere udgiften til at åbne op mellem gammelt og nyt.
• At starte byggeriet uden byggetilladelse.
• At vælge det billigste tilbud uden at læse forbeholdene grundigt.
• At betale store beløb forud, før arbejdet er udført.

Fradrag og tilskud

Tilbygning er som udgangspunkt ikke omfattet af håndværkerfradraget i 2026, fordi ordningen er målrettet grøn istandsættelse som isolering, nye vinduer, varmepumper og solceller. Kombinerer du opgaven med en energiforbedring – fx efterisolering i samme omgang – kan den del af arbejdslønnen give op til 9.000 kr. i fradrag pr. person.

Bedste tidspunkt

Større byggeprojekter kræver 6–12 måneders planlægning inkl. byggetilladelse. Fundament og råhus udføres helst i den frostfri periode, mens indvendigt arbejde kan foregå hele året. Vinterbyggeri kan give tillæg for opvarmning og afdækning. Indhent tilbud tidligt, så du kan vælge entreprenør i god tid før den ønskede byggestart.

Hvem udfører arbejdet?

Byggeprojekter ledes typisk af en tømrer- eller murermester i hovedentreprise eller af en totalentreprenør. Til projektering bruges arkitekt, bygningskonstruktør og ingeniør, og ved større projekter kan en uvildig bygherrerådgiver føre tilsyn på dine vegne. Kontrollér altid, at entreprenøren har erfaring med projekter af samme størrelse, og at der stilles sikkerhed for arbejdet.

Relaterede guides

• Pris på nye vinduer pr. stk. – Et nyt vindue koster i 2026 typisk 5.000–14.500 kr.
• Byggetilladelse til tilbygning – En tilbygning til en helårsbolig kræver som hovedregel altid byggetilladelse, uanset størrelse.
• Regler for carport og garage – Carporte, garager og udhuse må som udgangspunkt opføres uden byggetilladelse, hvis de samlet er højst 50 m² og overholder højde- og afstandsreglerne i BR18.
• Plastvinduer, trævinduer eller træ/alu? – Plastvinduer er billigst (ca.
• Pris på ny terrassedør – En ny terrassedør koster typisk 14.000–22.000 kr.

Regler og forsikring

Tilbygninger til helårsboliger kræver som hovedregel byggetilladelse. Bebyggelsesprocent, højde- og afstandsforhold samt lokalplan skal overholdes. Brug AB-Forbruger som aftalegrundlag, og tjek at firmaet har erhvervsansvarsforsikring. Arbejde på el, VVS og kloak skal udføres af autoriserede installatører.

Relaterede prisguides

• Tilbygningfra 18.000 kr./m²
• Totalentreprisefra 22.000 kr./m²
• Carport og garagefra 2.500 kr./m²
• Udestuefra 11.000 kr./m²
• Nye vinduerfra 6.000 kr./stk.
• Fundamentfra 2.000 kr./lbm